جدول المحتوى
هل شراء عقار في تركيا استثمار جيد ؟
عُرف منذ القدم أن امتلاك العقارات هو أكثر نوع من أنواع الاستثمارات أماناً واستدامة , فهو ليس بمشروع تجاري ينتهي عصره ويُستبدل بسلعة جديدة , ولا هو عملة رقمية قد تتضاعف قيمتها شهرياً ولكن في يوم من الأيام يمكن أن تستيقظ لتجد كل ما تملك لا يساوي شيء .
العقار يمثل حاجة أساسية للإنسان مهما تغيرت الأزمان وتطورت التكنولوجيا ولا يمكن الاستغناء عنه أو استبداله , يمكن أن يتغير شكل العقار ولكن قيمته الأساسية محميّة , واليوم في سوق العقار التركي بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص يزداد اهتمام المستثمرين الأجانب بالحصول على عقارات في تركيا والاستفادة من قانون الجنسية التركية ( عند شراء عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 250 ألف دولار أمريكي يصبح المشتري وزوجته وأطفاله تحت سن 18 مؤهلين للحصول على الجنسية التركية مجاناً وخلال فترة لا تتجاوز 100 يوم ).
ولكن المستثمر مهما كان مجال عمله سيرغب إلى جانب حصوله على الجنسية التركية أن يحصل على استثمار عقاري رابح وخصوصاً أنه من شروط الجنسية التركية دفع كامل المبلغ دون أقساط والتعهد بعدم بيع العقارات لمدة 3 سنوات من تاريخ شرائها , وبالتالي هذا المبلغ مجمّد لمدة زمنية والزمن عند المستثمر يعني المال وبالتالي إذا كانت هذه المدة الزمنية ستمر دون تحقيق أرباح هذا يعني أن هذا الاستثمار خاسر .
وبالعودة إلى عنوان المقال : هل شراء عقار في تركيا هو استثمار مربح ؟
الكثير من المستثمرين في سوق العقار التركي ( تمثل نسبة الأتراك المستثمرين في سوق العقار التركي مقارنة بالمستثمرين الأجانب من كل أنحاء العالم ما يتراوح بين 98% و99% من حجم السوق العقاري كله ) يرغبون بالحصول على استثمار ناجح بغض النظر عن قانون الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقارات بقيمة 250 ألف دولار,
وبالتالي فهذا السوق حيوي واستثماري بشكل مؤكد ولكن هل يمكننا اعتبار كل عقار هو عقار استثماري في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص ؟
بالطبع لا , لأن العقار الاستثماري له شروط محددة ودقيقة لا يُلم بها إلا المستشار العقاري المتمكن صاحب الخبرة الطويلة في سوق العقار, وسنتكلم بالتفصيل عن شروط الاستثمار العقاري الناجح في تركيا :
سنناقش أسس الاستثمار العقاري في اسطنبول بالتحديد لأنها عصب الحياة في تركيا وتضم أكثر من 20 مليون شخص ما يمثل ربع سكان تركيا وتطل على كل من بحر مرمرة والبحر الأسود وتضم مضيق البوسفور هذا الممر المائي ذو الأهمية التاريخية والاستراتيجية والسياسية وهو الممر المائي الوحيد الذي تنتمي كل ضفة من ضفافه لقارة مختلفة فهو يجمع بين أسياً وأوربا في آن واحد ويخلف على كل من طرفيه مناظر تأسر القلوب وتجذب السياح من مختلف أنحاء العالم مرة بعد مرة في كل عام ليتأملو هذا الإبداع الإلهي الفريد .
من هذا الكلام الجميل عن مضيق البوسفور نبدأ بأهم أسس الاستثمار العقاري في اسطنبول وهو :
1- الموقع الاستراتيجي
وهو الموقع الذي يتميز بخصائص فريدة تجعله مميزاً عن العقارات المجاورة له وهذا هو حجر الأساس الذي سيجعل من هذا الاستثمار استثماراً ناجحاً سواء عند تأجير العقار أو عند إعادة بيعه لاحقاً .
ضفاف مضيق البوسفور هي موقع استراتيجي في كل شبر منها ولكن العقارات القريبة من البوسفور كما تحدثنا في مقال سابق :ما نوع العقار الذي يجب أن أشتريه في اسطنبول ؟
هي عقارات نادرة في الصف الأول ومناسبة للميزانيات العالية فوق المليون دولار من أجل الصفوف التي تلي الصف الأول , ولكن ماذا عن عقار في منطقة شيشلي أو مسلك أو كادي كوي ذو إطلالة على البوسفور ؟
إذا تكلمنا عن برج سكني مرتفع وحديث في هذه المناطق المركزية وذو إطلالة ولو بعيدة على مضيق البوسفور فإذن نحن نتكلم عن لوحة فنية نادرة وبالتالي فهي مرغوبة سواء للإيجار بعائد مرتفع أو لإعادة بيعها لاحقاً لمستثمر يهوى جمع اللوحات الفنية النادرة , تأمل هذه الإطلالة :
وحتى لو لم تكن الإطلالة قريبة إلى هذه الدرجة بل كانت في منطقة شيشلي مثلا ستكون أيضاً مميزة ومرغوبة :
والآن يتبادر إلى ذهننا السؤال المهم وهو كم تكلف اقتناء شقة من أجل غرفتين نوم في المشروع أعلاه ؟
ستبدأ أسعار العقارات ذات إطلالة البوسفور الجزئية على الأقل من 450 الف دولار من أجل غرفة نوم وصالة ومن 650 ألف دولار من أجل غرفتين نوم وصالة .
نعلم أن هذه الميزانية تفوق توقعات الكثير من المستثمرين الأجانب ولكن هذه هي الأسعار المنطقية لهذه العقارات فهي تطل على مضيق البوسفور وفي منطقة شيشلي وسط اسطنبول وفي بناء برجي حديث كامل الخدمات .
هل أحتاج إلى 450 ألف دولار لأبدأ استثمار ناجح في اسطنبول ؟
بالطبع ليس بالضرورة , فالموقع الاستراتيجي لا يعني فقط العقارات القريبة من البوسفور, ولنوضح الأمر بشكل بسيط من خلال القاعدة التالية :
“أي عقار في موقع استراتيجي (مركز المدينة / قرب محطة مواصلات مهمة / قرب طريق سريع / ذو عائد إيجاري مرتفع / يتميز عن العقارات المحيطة به ليسهل بيعه لاحقاً مع تحقيق أرباح ) هو عقار استثماري صحيح اذا توفرت معظم أسس الاستثمار الأخرى”
وسنتكلم بالتفصيل عن أسس الاستثمار العقاري الناجح
ولنأخذ مثال على موقع استراتيجي من أجل ميزانية أقل , لدينا منطقة كايت هانة سينطلق منها مترو جديد في عام 2022 يصل إلى مطار اسطنبول وبذلك يكون المترو الأول الذي يصل إلى المطار الجديد ومنه سيتحتم على أي شخص يرغب بالذهاب إلى المطار الجديد بالمترو من العبور في هذه المنطقة وهذا دليل مؤكد على أن الطلب سيرتفع عليها للإيجار وإعادة البيع
إذن لننطلق إلى كايت هانة ولنحصل على أي عقار قريب من محطة المترو الجديدة وبذلك نحقق استثمار رابح بشكل مضمون 100% ,,, ليت الأمر بهذه البساطة , في الحقيقة في منطقة كايت هانة نفسها هناك العديد من المشاريع الجديدة وأيضاً هناك عدد كبير من الأبنية القديمة وبالطبع معظمها لا يصلح ليحقق استثمار عقار ناجح , لماذا ؟
لأن الموقع الاستراتيجي يعني الفرادة وبالتالي يجب على العقار الذي ستشتريه أن يتمتع أيضاً بمواصفات تجعل منه فريدأ وبهذا الشكل سيصبح الطلب عليه عالياً للتأجير ومربحاً عند إعادة بيعه لاحقا , تابع بقية أسس الاستثمار الناجح لتدرك هذه النقطة بشكل أفضل .
2- قلة العرض وتوقع ارتفاع الطلب بالمستقبل
منطقة كايا شهير وهي امتداد لمنطقة باشاك شهير تعتبر من أقرب المناطق الحديثة على مطار اسطنبول الحديث كما هو موضح بالخريطة ادناه :
ولكنها لا تشكل منطقة استثمارية أبدا لماذا ؟
والجواب ببساطة انظر إلى عشرات الأبنية المتماثلة التي تشترك بنفس المميزات من حيث الموقع والمواصفات والإطلالة , يوجد العشرات منها في كل حي وبالتالي العرض في هذه المنطقة مرتفع جداً وهذا بدوره حسب القاعدة الأساسية في الاقتصاد سيجعل من الطلب منخفض .
وبالتالي أسعار الإيجارات وإعادة البيع لاحقاً لن تحقق جدوى استثمارية عالية .
وما البديل عن ذلك ؟
في اللحظة التي نكتب فيها هذا المقال يعتبر مشروع tempo city واحد من أفضل المشاريع الاستثمارية في منطقة كايت هانة وذلك لتحقيق نقطة الموقع الاستراتيجي وأيضاً العقارات المجاورة له لا تشترك معه بنفس المميزات وهذه هي القاعدة الثانية المهمة في الاستثمار العقاري
لاحظ ان المشروع مقابل لمول مهم جداً في المنطقة ومن جهة حدائق ومساحات خضراء ومن الخلف ابنية تجارية ومن الجهة البعيدة لدينا ابنية قديمة لا تشترك معه بنفس المواصفات وبالتالي فهو يحقق مبدأ الفرادة وقلة العرض وبالتالي الطلب مرتفع عليه في المستقبل سيكون .
3-ذو خطة استثمارية واضحة
إذا كنت تريد إعادة بيع عقارك الاستثماري بعد 3 سنوات فكيف تقوم باختياره بناء على العائد الإيجاري المرتفع ؟!
وإذا كنت تريد إعادة بيع عقارك الاستثماري بعد 7 سنوات على الأقل فكيف تشتريه في منطقة مكتملة النمو ولا فرصة فيها للتطور ؟!
وإذا كنت تريد إعادة بيع عقارك الاستثماري بعد أكثر من عشر سنوات فكيف تقبل بعقار ذو عائد إيجاري غير مرتفع ؟!
لو سألنا أي مستثمر الأسئلة أعلاه سيقول بالتأكيد هذه أمور بديهية في الاستثمار العقاري ولا يمكن لأحد أن يقع بها , ولكن في الحقيقية من تجاربنا اليومية التي نعاين من خلالها قصص عشرات المستثمرين نلاحظ أن أحد الأخطاء أعلاه يتم ارتكابها كثيراً وخصيصاً إذا كان هدف المستثمر الأساسي هو الحصول على الجنسية التركية دون إعطاء الكثير من الانتباه لنوع العقارات التي يشتريها ,أو حتى المستثمر المطّلع الحذر يتم استدراجه من خلال فكرة أنه لا يوجد استثمار رابح في اسطنبول وبالتالي يتم نصحه بشراء العقارات الأقل ضرراً وهذا في الحقيقة مجرد طريقة للإعلان عن مشاريع سيئة يود المستشار العقاري البيع فيها , وإنما الحقيقة من خلال خبرتنا الطويلة في المجال أن هناك عقارات حققت أرباح أكثر من 100% في أقل من سنتين يمكنك الاطلاع عليها من خلال التواصل معنا.
إذا كانت خطتك الاستثمارية طويلة فيجب حصراً الحصول على عائد إيجاري مرتفع وإلا فإن استثمارك العقاري لن يكون مثالياً والسؤال هنا كيف أعرف أن العائد الإيجاري لعقار ما يعتبر مرتفع ؟
ننصح دوماً بالتعامل مع وسيط عقاري محترف لأن حساب العائد الإيجاري على المدى الطويل يعتمد على الكثير من الأمور المتداخلة نذكر منها :
- الأفضلية للعقار ذو العائد الإيجاري المتنامي بشكل سريع بناء على معطيات حقيقية من تطور بنى تحتية وتحسن عام في المنطقة .
- العائد الإيجاري المرتفع يجب أن لا يؤثر سلباً على سعر العقار عند إعادة البيع في المستقبل.
- ان يكون العقار سهل التأجير وأن لا يضطر المستثمر لإبقاء عقاره دون مستأجر عدة شهور لإيجاد المستأجر القادر على دفع العائد الإيجاري الموعود .
- تحليل جغرافي للمنطقة التي اختارها المستثمر وما هو التوقع المستقبلي لها حسب الدراسات .
- هل الحي الذي تم اختيار العقار فيه واعد للنمو مع الزمن ام انه سيتقادم؟
- ما هي الأسس التي ستجعل عقارك مطلوباً في المستقبل عندما تنهي الاستثمار وترغب ببيعه؟
أما إذا كانت خطتك الاستثمارية قصيرة فقط للحصول على الجنسية التركية ( 3 سنوات ) فلا بد أن تشتري عقار يتميز بالمواصفات التالية :
- الأفضل بكثير أن يكون قيد الإنشاء لأن العقار الجاهز يقدم عائد إيجاري بأحسن الأحوال لا يتجاوز 6% بينما العقار قيد الإنشاء إذا تم اختياره بشكل صحيح يحقق عوائد سنوية عند بيعه لا تقل عن 25% وبالتالي فهو أفضل 4 مرات على الأقل كاستثمار من العقار الجاهز
- أن يحقق قانون الطلب المرتفع عند الرغبة بإعادة بيعه بعد انتهاء فترة الاستثمار
- كلما حقق العقار مزايا استثمارية أكثر كلما كانت فرص إعادة بيعه أعلى وإمكانية تحقيق أرباح أكبر احتمال مرجح أكثر وبنفس الوقت يجب اختيار عقار بحيث لا تتضارب المزايا الاستثمارية له , على سبيل المثال إذا تم اختيار عقار في موقع استراتيجي وهي ميزة مهمة جداً من مزايا الاستثمار الناجح ولكن بعد 3 سنوات عند الرغبة بإعادة بيعه أصبحت المنطقة نفسها مليئة بالمشاريع الجديدة المشابهة وبالتالي اختلت القاعدة الثانية وهي الحفاظ على العرض القليل ليكون الطلب مرتفع .
مهما بدا لك العقار المقترح بأنه مثالي لتحقيق خطتك هناك خفايا في سوق العقار التركي ترتبط بالماضي والمستقبل ليس فقط في الحاضر وبالتالي أخذ قرار بناء على تجميع معلومات شخصية أمر في غاية الخطورة على أمان استثمارك ولو أقمت في اسطنبول قبل شراء العقار عدة سنوات , وذلك لأن المقيم يحيط بالكثير من المزايا لأي منطقة أو عقار فيها ويستطيع تقدير سعر العقار المناسب لهذه المنطقة ولكنه لم يدرس الماضي ولن يتمكن من توقع المستقبل ما دام لا يقرأ الدراسات الحديثة كلها ويتابع الأخبار الاقتصادية والسياسية عن كثب إلى جانب أخبار سوق العقار التركي .
4- سعر المتر في العقار الاستثماري يجب أن يكون أقل من العقارات المجاورة بنفس المواصفات
لضمان جعل استثمارك مجدياً إلى أبعد حد بعد تحقيق الشروط أعلاه لا بد من اختيار عقار يضم فرصة من حيث السعر أيضاً وليس فقط المواصفات , وذلك لأن العقار الذي تحصل عليه بسعر أقل من سعر السوق مع توقع استثماري مجدٍ صحيح هذا يعني أنك ستربح ضعفين .
نحن لا ننكر أن الكثير من المستشارين العقاريين قادرين على تقديم لك فرص لعقارات ذات سعر متر أقل من مجاوراتها ذات نفس المواصفات ولكن السؤال كم عدد المستشارين العقاريين القادرين على اختيار عقار يطبّق الشروط أعلاه مجتمعة ؟
اليوم شراء عقار بسعر متر أقل من السعر المتوسط للعقارات المجاورة هو فرصة مهمة ويجب على كل مستثمر إيجاد هذا العقار لضمان معدل عالي من الأرباح , إن العقارات التي تحقق المزايا الاستثمارية كلها ولكن أسعار المتر فيها مرتفع مقارنة بالمنطقة ستحقق استثمار ناجح ولكن غير مشروط بزمن ( أي يمكنك إعادة بيع عقارك فقط عندما تجد مشتري مهتم به تماماً وذلك يمكن أن يكون بعد سنة أو بعد عشرة سنوات ) .
وكمثال عملي على ذلك كانت منطقة مسلك سيران تيبيه قرب مول وادي اسطنبول في بداية عام 2020 تضم خيارات قليلة من مشاريع قيد إنشاء مثل مشروع Avangart وكان المستثمر الراغب بالحصول على الجنسية التركية يحق له الحصول على شقتين كل منهما غرفة وصالة في هذا المشروع . واليوم في منتصف 2021 بعد اكتمال المشروع وهو الأخير في هذه المنطقة أصبح المستثمر يمكنه الحصول على شقة واحدة (في حال توفرها) في هذا المشروع بميزانية الجنسية التركية 250 الف دولار , وبالتالي تضاعفت الاستثمارات في هذا المشروع بنسبة 100% خلال أقل من سنتين .
هل ما زال مشروع Avangart صالح للاستثمار ؟
لا شك أن اليوم هناك فرص أكثر لمعاناً في سوق العقار التركي ويبقى هذا المشروع خيار مناسب للمستثمرين على المدى البعيد كون أسعار عقارات هذه المنطقة في ازدياد بسبب انتهاء المشاريع الجديدة في نفس المنطقة .
5-أن يكون العقار في المستقبل مرغوباً من قبل السوق المحلي عند إعادة البيع
لا بد أن نكتب بالتفصيل في مقال آخر لماذا سوق العقارات في تركيا بشكل عام وفي اسطنبول بشكل خاص هو سوق محلي بامتياز ولا يمثل الاجانب منه في أحسن الأحوال أكثر من 3% .
وكي لا نطيل اليوم لن نناقش هذه الفكرة هنا ولكن نؤكد على كون العقار الاستثماري الناجح يجب أن يكون مطلوباً في السوق المحلي وبهذا أنت تستهدف عند إعادة البيع الأتراك والاجانب يعني 100% من العملاء المحتملين ولكن إذا اخترت عقار يرغبه الأجانب ولا يهم الاتراك بشكل كبير وبالتالي ستجد نفسك عند إعادة البيع مضطراً إلى استهداف 3% فقط من هذا السوق الهائل وهكذا ستصبح العملية أصعب .
أحياناً هناك استثمار ناجح مخطط له بشكل جيد لاستهداف الأجانب نفسهم عند إعادة البيع ولكن نحن نتكلم بشكل عام للتنبيه على حجم السوق الأجنبي من حجم السوق المحلي الكلي .
تذكر دوماً أنه يمكنك الحصول على استشارة مجانية من فريقنا المختص قبل اتخاذك أي قرار بشراء عقار استثماري (قصير أو طويل الأمد ) أو حتى عقار سكني في اسطنبول.
[…] تحقق أسس الاستثمار الناجح التي تكلمنا عنها بالتفصيل سابقاً : هل شراء عقار في تركيا استثمار جيد […]
[…] هل شراء عقار في تركيا استثمار جيد ؟ […]